Refsnesalleen 21A

Here you get a holiday feeling - every single day! Welcome to a stylish and impeccably finished 2-room apartment with a large, west-facing balcony of approx. 16 sqm, a fine view towards the Oslofjord and wonderful sun conditions through the afternoon and evening. The apartment looks modern and inviting, with an open living room and kitchen, a sleek kitchen from 2020, a kitchen island, integrated appliances and a warm colour palette that gives the home an exclusive feel. Large windows let in plenty of light, and the layout is cleverly used, with a separate bedroom, a tiled bathroom/laundry room and good storage options. One parking space is included. The location is a big plus: a short distance to beach, sea, lovely walking and cycling areas, groceries and bus, while Moss town centre and the railway station are reached in a few minutes. This is the home for those who want something easy-care, sunny and close to the sea - without compromising on comfort, style or accessibility. An apartment that deserves to be experienced! Simply move straight in - and enjoy life from day one!

Welcome to Refsnesalleen 21A - a stylish and inviting 2-room apartment in an attractive location in popular Refsnes on Jeløya. Here you get a home that combines a modern look, a good layout and very nice outdoor and surrounding areas. The apartment is west-facing and bright, with a fine view of green surroundings and the Oslofjord - while the sea, lovely walking areas and most of what you need in daily life are close by.

The home looks refined, modern and impeccably finished, with a sleek colour palette and fine material choices. The open living room and kitchen is the heart of the apartment and gives a sociable, airy atmosphere. The black kitchen from 2020 has an elegant look with integrated appliances, plenty of cupboard and worktop space and a large kitchen island that serves as a work surface, storage and a natural gathering point. The dark fronts are beautifully combined with brass details and light floors, creating a look that really stands out.

The living area has ample room for a sofa group and dining space, and large windows provide plenty of daylight. From here there is direct access to the large, west-facing balcony of approx. 16 sqm. The balcony is a clear asset and works almost as an extra living room in the summer months, with plenty of space for a seating group, barbecue and plants. The west-facing position gives good sun conditions through the afternoon and evening, and from the balcony there is a pleasant, open view with the sea visible on the horizon.

The bedroom is snug and atmospheric with modern colours, while the entrance hall offers very good storage options, including wardrobe space and a practically fitted dressing area. The bathroom is tiled and fitted with a shower corner, basin, toilet and a connection for a washing machine. The apartment was substantially upgraded in 2020, apart from the wet room, and altogether gives a modern and easy-care feel.

The location is also part of what makes the home especially attractive. Refsnes and Jeløya offer a rare combination of sea, nature and central location. From here it is a short distance down to the beach and to Jeløya's lovely walking and recreational areas, with good opportunities for walks, exercise and swimming. A grocery store and a bus stop with frequent departures are nearby, and Moss town centre is reached in a few minutes by car. For commuters it is also a short distance to the train connection towards Oslo.

In short, this is a very appealing 2-room apartment for anyone wanting a modern home with a large balcony, good sun conditions and proximity to the sea - in one of Jeløya's most popular residential areas.

1st lower floor, 51 sqm usable area (BRA-i): Entrance/hallway, bathroom/laundry room, living room/kitchen, bedroom.

1st lower floor, 16 sqm open area (TBA): Balcony.

Basement, 2 sqm external usable area (BRA-e): Storage room.

Totalt bruksareal: 53,0 m²

• BRA-i: 51,0 m²
• BRA-e:  m²
• BRA-b:  m²

I tillegg kommer TBA (terrasse-/balkongareal): 16,0 m²

Leiligheten ble vesentlig oppgradert i 2020, med unntak av bad/vaskerom. I forbindelse med oppgraderingen ble kjøkkenet fornyet og planløsningen endret fra opprinnelig 1-roms med alkove til dagens 2-romsløsning, hvor soverommet er etablert i det tidligere kjøkkenet.

Kjøkkeninnredningen er fra 2020 og har slette fronter, laminat benkeplate og integrerte hvitevarer, herunder komfyr, platetopp, kjøl/frys, mikrobølgeovn og oppvaskmaskin.

Leiligheten fremstår i dag med et moderne og gjennomført uttrykk, samtidig som våtrommet er av eldre dato og ikke inngikk i oppgraderingen i 2020.

Leiligheten har et delikat og moderne uttrykk, med gjennomtenkte fargevalg og en fin kombinasjon av lyse og mørkere nyanser som gir boligen karakter.

Oppholdsrom og soverom har laminatgulv, slettmalte veggflater og slettmalte himlinger. Stue og kjøkken har en lun og tidsriktig fargepalett, mens soverommet er malt i en dypere blå tone som gir et rolig og eksklusivt preg. Entré/garderobe har flislagt gulv og lyse, slettmalte vegger.

Bad/vaskerom har flislagt gulv og flislagte vegger, kombinert med slettmalt himling.

Overflatene fremstår samlet som stilrene, velholdte og harmoniske, og bidrar til leilighetens moderne og innbydende helhetsinntrykk.

Boligen har vannledninger av forniklet kobber, PEX/rør-i-rør og fleksislange, med en kombinasjon av nyere og eldre rør. Innvendige avløpsrør er i plast, også med en blanding av nyere og eldre installasjoner.

Varmtvannsbereder på ca. 120 liter fra 2012 er plassert i benkeskap på kjøkkenet. Selger opplyser at varmtvannsbereder ble flyttet i forbindelse med flytting av kjøkkenet, og at det samtidig ble etablert nytt avløp, vann til kjøkkenkran og oppvaskmaskin samt tilkoblet vannvakt.

Boligen har naturlig ventilasjon med tilluft via ventil i yttervegg. Kjøkkenet har ventilator med kullfilter. Tilstandsrapporten bemerker at soverommet mangler fast tilluftsventil.

Elektrisk anlegg har sikringsskap med automatsikringer og hovedsikring med skrusikring.

Det gjøres spesielt oppmerksom på at boligens tilbehør og løsøre ikke medfølger handelen med mindre dette fremkommer av nærværende prospekt. Hvitevarer som ikke er integrert i innredningen, medfølger ikke i handelen. Fastmontert og innebygget kjøkken- og baderomsinnredning følger boligen. Med mindre annet er spesifisert i salgsoppgaven gjelder NEFs normgivende liste over løsøre og tilbehør.

23216,00 m² eiet tomt.

Tomten er pent opparbeidet med gress, beplantning, busker, trær, felles lekeplass samt sittegrupper. Asfaltert parkeringsplass. Murt trapp med stein og belegningsstein mellom blokkene samt utebelysning. Ved langside ved inngangspartier er det asfaltert og lagt belegningsstein. Delvis naturtomt ved inngangspartier uten innsyn.

Bygningen er fundamentert på fjell og faste masser. Bygningen er oppført i betongkonstruksjoner. Både leilighetsskillere og etasjeskillere i betong. Oppført i mur/betongkonstruksjoner. Gavlvegger er forblendet med teglstein. Ved balkonger er det innfelte vegger av bindingsverk med stående kledning samt fasadeplater antatt isolert etter forskrifter gjeldende på oppføringstidspunktet. Yttervegg på langside ved inngangspartier av bindingsverk med fasadeplater. Takkonstruksjonen er av typen pulttak. Vinduer i tre med isolerglass. Balkongdør i PVC med isolerglass. Ytterdør i tre.

Varmekabler på bad ellers benyttes elektrisk oppvarming.

Det er mulighet for å installere vedovn i stuen. Den står klar i boden dersom det er behov.

Dersom rom for varig opphold ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning følger dette heller ikke med.

Det er utarbeidet energiattest via energimerking.no. Energiattesten ligger vedlagt i salgsoppgaven. Megler har intet ansvar for informasjonen som følger av energiattesten.

Energiattest med energimerke Oransje E er vedlagt salgsoppgaven.

At Refsnes you will live in a well-established neighbourhood with a very special atmosphere, close to the sea, bathing beaches and, not least, beautiful walking areas.

The buildings in the area consist of a mix of detached villas, terraced houses and apartment blocks.

The area offers the very most, and it is easy to see why it is a favoured residential area. Here you find a protected cultural landscape offering outstanding walking opportunities in lovely nature surrounded by long beaches. The shoreline is undeveloped around most of the island, so it is possible to walk unhindered on foot around large parts of it. There are a number of easily accessible beaches all over the island, so there is almost always a beach sheltered from the day's weather and wind.

Fantastic walking areas, both on foot and by bike, all around Jeløy! If you enjoy boating, there are several small-boat harbours on Jeløy with an active maritime scene in the summer months. On the cultural side, a visit to Røed Gård is recommended, as well as Galleri F15 at Alby Gård, one of the oldest institutions for contemporary art in Norway. The small but acclaimed art gallery Galleri Varden offers both permanent and temporary exhibitions. Lovely trails in the area lead, among other places, to Røed Herregård, Galleri F15 and more.

For shopping enthusiasts, it is easy to head into the centre where you will find a wide range of shops of every kind, both in the pedestrian street and at the Amfi shopping centre.

For families with children it is worth noting that it is a short distance to Refsnes primary school and Hoppern lower secondary school.

Also a short distance to nurseries, of which there are as many as 13 on Jeløy. The offering consists of family nurseries and small and large ordinary nurseries, both private and municipal.

Groceries are easily bought at the local Kiwi shop. Jeløy has a selection of food shops and a few specialist shops. Particularly worth mentioning are the specialist shops by the canal, such as Ertnes Kjøttforretning and Jeløy Fisk og Vilt. These shops have a rich selection of fine produce.

Bus stop for scheduled buses nearby, with frequent departures.

Oslo S is only 40 minutes away by train or car. Short distance to the ferry connection between Moss and Horten, with several departures every hour.

Ved å trykke på kartet i Finn-annonsen får du enkelt tilgang til en spesifisert reiserute fra ønsket startdestinasjon til den aktuelle boligen. Det vil bli skiltet med visningsskilt ved fellesvisninger.

Barnehager:

Refsnes barnehage (0-5 år) 4 min gange.

Tronvik gårdsbarnehage (0-5 år) 19 min gange.

Bellevue barnehage (0-6 år) 19 min gange.

Skoler:

Refsnes skole (1-7 kl.) 3 min gange.

Torderød skole (1-10 kl.) 19 min gange.

Ramberg skole (1-7 kl.) 20 min gange.

Reier skole (1-7 kl.) 20 min gange.

Hoppern skole (8-10 kl.) 13 min gange.

Kirkeparken videregående skole 10 min kjøretur.

Malakoff videregående skole 11 min kjøretur.

Det er bussholdeplass i umiddelbar nærhet av eiendommen, med hyppige bussavganger. Herfra er det også kort vei til Moss sentrum og Moss stasjon, som gir gode togforbindelser videre, blant annet mot Oslo.

Beliggenheten gjør det enkelt å kombinere et rolig bomiljø på Jeløya med gode pendlermuligheter og effektiv tilgang til sentrum.

Parkering på utvendig felles biloppstillingsplass.

I tillegg til kjøpesummen, og ev. fellesgjeld, må kjøper betale:

Pantattest kjøper kr 276,00,-

Tingl.gebyr pantedokument BRL kr 545,00,-

Tingl.gebyr BRL -skjøte kr 545,00,-

Boligkjøperforsikring Gar-Bo kr 8 900,00,-

Dersom eiendommen selges til prisantydning og det kun tinglyses ett pantedokument, er totalprisen inkl. fellesgjeld, offentlige gebyrer, avgifter og øvrige kostnader kr 3 008 437,-. Av dette utgjør kr 52 171,- andel fellesgjeld som vil følge andelen, men skal ikke innbetales med oppgjøret. Det tas forbehold om endringer i offentlige gebyr. Boligkjøperforsikring er valgfritt.

Fellesutgiftene justeres normalt årlig iht. boligselskapets faktiske driftsutgifter, og de fordeler seg som følger:

Kr. 3 597,- pr. mnd. og inkluderer:

Styrehonorar, forretningsførsel, revisjon, vedlikehold, grunnpakke TV/internett, byggforsikring, kommunale avgifter og andre driftskostnader.

Det gjøres oppmerksom på at en eventuell renteøkning, vedlikeholdsarbeid eller andre tiltak som iverksettes av boligselskapet kan medføre økning i felleskostnadene.

For felleskostnader som ikke blir betalt ved forfall, svarer andelseieren den til en hver tid gjeldende forsinkelsesrente etter lov av 17. desember 1976 nr 100.

For krav på dekning av felleskostnader og andre krav fra lagsforholdet har laget panterett i andelen foran alle andre heftelser. Pantekravet er begrenset til en sum som svarer til to ganger folketrygdens grunnbeløp på tidspunktet da tvangsdekning besluttes gjennomført.

Boligselskapet har en total gjeld på kr. 5 620 905,- pr. 18.08.2026.

Andel fellesgjeld er kr. 52 171,- pr. 18.08.2026.

Andel fellesformue er kr. 15 707,- iht. fjorårets likningsoppgave.

Fellesgjelden har følgende betingelser

Type A - Lån hvor det betales både renter og avdrag:

Annuitetslån

Rente Pt.: 5,75 %.

Andel av saldo: 3.535,-.

Lånets løpetid: 2029.

Lånenr.: 60308122789.

Bankforbindelse: Nordea

Eventuell nedbetalingsplan må innhentes hos borettslagets bankforbindelse.

Type A - Lån hvor det betales både renter og avdrag:

Annuitetslån

Rente Pt.: 5,75 %. Renter og avdrag pr.mnd. med dagens rente : 278,-, hvorav renter utgjør kr 240,- og avdrag utgjør kr 38,-.

Lånets løpetid: 2056.

Lånenr. 60308135899.

Bankforbindelse: Nordea

Eventuell nedbetalingsplan må innhentes hos borettslagets bankforbindelse.

Det er IKKE innført IN-ordning i boligselskapet.

Ifølge Skatteetaten var formuesverdien for inntektsåret 2024:

Som primærbolig kr. 592 846,00,- som forutsetter at boligen brukes som fast bopæl.

Som sekundærbolig kr. 2 371 383,00,- ved annen bruk av eiendommen.

Det gjøres oppmerksom på at Stortinget har vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig. Modellen henter informasjon om omsatte boliger fra grunnkretser i stedet for kommuner og skal benyttes fra og med inntektsåret 2026. Dette kan føre til at markedsverdien avviker fra tidligere beregninger, og innebærer at både selger og megler kan måtte basere seg på tall som ikke er endelig oppdatert ved utarbeidelsen av salgsoppgaven. Det tas derfor forbehold om at formuesverdien kan bli endret og eventuelt øke ved den endelige fastsettelsen i skatteåret.

Formuesverdi for primærbolig er for tiden 25 % av beregnet markedsverdi opp til 14 millioner kroner, og deretter 70 % av det som overstiger 14 millioner kroner.

Formuesverdi for sekundærbolig er for tiden 100 % av beregnet markedsverdi.

Det henvises til Skatteetatens nettsider for mer informasjon.

Kjøpesum samt omkostninger skal være disponibelt på meglers klientkonto to dager innen dato for avtalt overtagelse. Kjøpesummen forutsettes innbetalt fra norsk finansinstitusjon. Egenkapital skal innbetales fra kjøpers konto i norsk finansinstitusjon.

Følgende er avtalt om meglers vederlag, og skal betales av selger:

Fastpris 40 000 inkl. mva

Kommunale opplysninger: 1 800,00

Markedspakken: 21 900,00

Oppgjørshonorar: 7 900,00

Tilrettelegging: 14 900,00

Info fra forretningsfører: 2 000,00

Eierskiftegebyr: 5 995,00

Dersom handel ikke kommer i stand eller oppdraget sies opp, har oppdragstaker krav på rimelig vederlag for medgått tid/utført arbeid og avtalte utgifter (utgifter til påløpte visninger, innhenting av opplysninger, markedspakke og tilrettelegging), samt eventuelle utlegg. Alle priser er inkl. mva.

Det er inngått avtale om Norgespris for denne eiendommen. Siden avtaler om Norgespris følger målepunktet, vil eiendommen være bundet av avtalen om Norgespris frem til 31. desember 2026, uavhengig av eierskifte.

Takstmann: Erik Pedersen

Takstfirma: Norsk Boligtakst ved Erik Pedersen

Dato for takst: 10.09.2026

Selger har i forbindelse med salget innhentet en tilstandsrapport. Rapporten er en teknisk gjennomgang av boligen og angir eventuelle byggetekniske avvik, samt kostnadsoverslag for eventuelle oppgraderinger. Tilstandsrapporten og selgers egenerklæring er en del av denne salgsoppgaven og må leses nøye av interessenter før det legges inn bud. Kjøper anses kjent med de opplysninger som tydelig gis i en offentlig godkjent tilstandsrapport, og kan følgelig ikke reklamere på belyste forhold. Vi vil gjøre spesielt oppmerksom på viktigheten av å lese igjennom rapportens TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som angir avvik fra normal slitasje, høy alder, bygningsdel som må utbedres, og lignende.

Det følgende er hentet fra den bygningssakkyndiges beskrivelse av boligen: (KONKLUSJON)

Boligen har fått følgende TG2:
Oppsummering av TG2 - avvik som kan kreve tiltak

Tilstandsrapporten har registrert følgende forhold med TG2 / avvik som kan kreve tiltak:

• Vinduer, ytterdør og balkong: Enkelte vinduskarmer er slitte og har sprekker i treverket, og det må påregnes vedlikehold samt mulig utskifting av enkelte vinduer. Ytterdøren har enkelte sår/merker. På balkongen er det registrert værslitt/oppsprukket treverk, og rekkverket er målt til ca. 90 cm, som er lavere enn dagens krav på 1 meter. Vedlikehold av vinduer og balkongrekkverk er ifølge takstmannen normalt borettslagets ansvar.
• Bad/vaskerom: Det foreligger ikke dokumentasjon på utførelse av vanntett sjikt. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på membran/tettesjikt på vegger samt membran- og slukløsningen. Det er registrert avvik i fallforhold til sluk, og det mangler drensåpning i oppbygget kant ved dusjhjørnet. Fuktmåling viste normale verdier. Badet har kun naturlig ventilasjon, og mekanisk avtrekk anbefales. Rommet er av ukjent alder, men takstmannen antar ca. 2005.
• Kjøkken: Kjøkkenet har kullfilterventilator uten mekanisk avtrekk fra kokesonen. Takstmannen anbefaler mekanisk avtrekk dersom dette lar seg etablere, eventuelt annen oppgradering av ventilasjonen.
• Tekniske installasjoner: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på de eldste innvendige vann- og avløpsledningene. Anleggene fungerer i dag, men tilstanden bør overvåkes. Soverommet mangler fast tilluftsventil. Varmtvannsberederen fra 2012 har ikke tilfredsstillende el-tilkobling etter dagens forskrift, og fast tilkobling anbefales.

Merk: Hulltaking i tilliggende konstruksjon ved badet er ikke utført og er registrert som ikke undersøkt, ikke TG2. Radon og anbefalt generell el-kontroll er omtalt separat under rapportens punkt om helse, miljø og sikkerhet.

Dette er formuleringen jeg ville brukt i salgsoppgaven - komplett nok til å få frem alle TG2-forholdene, men uten å kopiere hele tilstandsrapporten.

Ovennevnte punkter er på ingen måte utfyllende. For ytterligere informasjon om byggemåte, årsak bak tilstandsgrader, konsekvens og anslag på eventuelle utbedringskostnader, se tilstandsrapport som ligger vedlagt. Interessenter oppfordres til å kontakte bygningssakyndig ved eventuelle bygningstekniske spørsmål.

Selger opplyser at det i forbindelse med flytting av kjøkkenet er utført arbeider på vann- og avløpsanlegget. Det er etablert nytt avløp, varmtvannsbereder er flyttet, og det er lagt vann til kjøkkenkran og oppvaskmaskin samt tilkoblet vannvakt. Selger har opplyst at arbeidene er utført av faglært som vennetjeneste. Det foreligger ikke dokumentasjon på arbeidene.

Det er også utført arbeider på det elektriske anlegget, hvor selger opplyser at ledninger og stikkontakter er skiftet. Arbeidet er opplyst utført av faglært som vennetjeneste, og det foreligger ikke dokumentasjon på arbeidet.

Selger opplyser videre at verandaene synker litt , men at dette er et forhold borettslaget har kontroll på. Selger har også opplyst at andelseier selv har ansvar for maling av veranda.

For øvrig vises det til selgers egenerklæringsskjema, som følger salgsoppgaven og bør leses i sin helhet.

Alle våre visninger har påmelding. På denne måten sikrer vi at våre meglere har god tid og på best mulig måte kan møte alle interessentene. Det er enkelt å melde seg på og like enkelt å melde seg av. Visningen avholdes bare dersom det er påmeldte i god tid før visning.

Husk å les salgsoppgaven i forkant!

Kontakt oss gjerne i forkant av visning om du har noen spørsmål.

REFSNESALLEEN 4 BORETTSLAG, Org.nr: 948 212 277

Forretningsfører: Vansjø Boligbyggelag

Borettslaget består av 100 leiligheter.

Vedtekter og ordensregler ligger vedlagt salgsoppgaven. Øvrige dokumenter for borettslaget kan fås ved henvendelse til megler.

• Utegrilling er kun tillatt med elektrisk grill eller gassgrill.
• og tørkerom må bare benyttes i tidsrom fastsatt i laget.
• Det er forbudt å holde dyr uten spesiell skriftlig tillatelse fra styret.  Innflytting med dyr må ikke skje før styrets avgjørelse av søknaden foreligger.
• Oppsetting av parabolantenner eller andre privat radio - og TV- antenner er ikke tillatt uten spesiell skriftlig tillatelse fra styret.

Eiendommen er forsikret i Gjensidige Forsikring ASA med polisenummer: 82367621

Det kan opplyses at andelen er sikret i Skadeforsikringsselskapet Borettslagenes Sikringsordning AS. Borettslaget er tilknyttet sikringsordning som dekker manglende innbetaling av felleskostnader.

Tilbyder av ordningen er: Skadeforsikringsselskapet Borettslagenes Sikringsordning AS.

Avtalens varighet: Til den sies opp av en av partene.

Vilkår for oppsigelse: Avtalen kan sies opp fra sikringsfondet dersom kravene for deltagelse ikke lenger er oppfylt. Avtalen kan sies opp fra borettslaget innen 1.desember, med virkning fra kommende årsskifte.

Forkjøpsretten på boligen er ferdig forhåndsprøvd. Det er ingen som har meldt interesse.

Vansjø Boligbyggelag sender også en faktura for forhåndsavklaring av forkjøpsretten direkte til kjøper på kr. 7 643,-.

Kjøper må godkjennes av styret i borettslaget. Dette kan ikke nektes uten saklig grunn. Kjøper er forpliktet til å gjennomføre handelen uavhengig av om kjøper på overtakelsestidspunktet er godkjent av borettslaget som ny andelseier(e). For det tilfelle at godkjennelse ikke foreligger på overtakelsestidspunktet kan ikke eiendommen tas i bruk jf. borettslagsloven § 4-5 (2).

Dyrehold:
Dyrehold er ikke tillatt uten særskilt skriftlig tillatelse fra borettslagets styre. Søknad om dyrehold skal være behandlet og godkjent før innflytting med dyr. Tillatelse kan tilbakekalles dersom dyreholdet er til sjenanse for øvrige andelseiere eller medfører ulempe for borettslaget.

Vedtektene åpner samtidig for at styret kan samtykke til dyrehold dersom det foreligger gode grunner og dyreholdet ikke er til ulempe for øvrige brukere av eiendommen.

Saker som styret har jobbet med og vedlikehold som har vært gjennomført i 2025:

• Utarbeidelse av forslag til nye vedtekter.
• Behandling av søknader knyttet til dyrehold, bruksoverlating og parkering av bobil på parkeringsplassen.
• Innhenting av tilbud på gartertjenester, snørydding, trappevask, rens av ventilasjonskanaler og takrenner.
• Behandling av naboklager.
• Arbeid med å slå sammen vaskeriene til ett felles vaskeri.
• Rens av ventilasjonskanaler.
• Rens av takrenner.
• Innkjøp av dørmatter til inngangspartiet
• Innkjøp av to beholdere til strøsand.
• Etablering av betalingssystem til vaskeriet.
• Montering av ny frostfri utekran med slangetrommel på blokk 23.
• Flytting av vaskemaskin og tørketrommel fra blokk 21 til vaskeriet i blokk 23.
• Gjennomførit vårdugnad, inkludert rydding og tømming av kjellerrom for hensatte gjenstander og avfall.

Vedlikehold og nyanskaffelser som er ønskelig i 2026:

• Drenering i bakgården. Det er registrert vanninntrenging i kjellerne ved mye nedbør. Utbedring av drenering i bakgården anbefales for å redusere fuktproblematikk i kjeller.
• Asfaltering av hele tomta. Asfaltdekket har stedsvis skader, krakeleringer, hjulspor og utfordringer med avrenninger.
• Utskifting av dører til branntette dører i kjellerrom, i henhold til pålegg i brannrapport.
• Etablering av brannalarmanlegg, enten tilknyttet brannvesenet eller annet godkjent leverandør, i henhold til lovpålagt krav.
• Utskifting av utelamper med nye armaturer.
• Borettslaget vil etablere HMS-system gjennom VBBL.

Innkomne saker fra andelseier ved generalforsamling 11.03.26:

• Ønsker kodelås på inngangsdørene i 1.etg for å slipper nøkkel, samt døråpner da dørene er veldig tunge. Styret er positiv til dette. Kostand for kodelås alene er anslått til ca. 70 000,-. Styret gjør oppmerksom på at dette kan kreve låneopptak, særlig sett i sammenheng med borettslagets planlagte låneopptak på ca. 4 millioner kr. Styret vurderer at døråpner ikke er aktuelt på nåværende tidspunkt, da dette anses som en kostbar og unødvendig løsning som vil medføre ytterligere låneopptak og økte felleskostnader.

Innkomne saker ved ekstraordinær generalforsamling 23.06.26:

• Endring av uteareal i bakgården. Det er innhentet et tilbud for prosjektet med en totalkostnad på kr. 602 300,- inkl mva. Tilbudet omfatter bl.a. fjerning av eksisterende asfalt og brostein, grunnarbeider og klargjøring for ny asfalt, utskifting av eksisterende mur ved blomsterbedene mellom blokkene, nye heller på platået mellom hus 19 og 23, grunnarbeider for asfaltering mellom husene, ny kantstein ved parkeringsplassen syd for Refsnesalleen 21.

Det foreligger en midlertidig brukstillatelse for Refsnesalleen 23A-E, datert 12.07.1965.

Følgende arbeider ble den gangen ikke funnet i ferdig eller forskriftmessig stand:

• Samtlige trapperom er ikke malt.
• Ferdigplanering gjenstår.

Det foreligger godkjente og byggemeldte tegninger, men de stemmer ikke med dagens bruk.

Det er gjort endringer i rominndeling og planløsning sammenlignet med opprinnelig utførelse. Endringene er innenfor hoveddel og ikke søknadspliktige. Opprinnelig kjøkken er omdisponert til soverom. Det er uansett alltid bruken av et rom som avgjør rommets betegnelse. Det understrekes at alle forhold knyttet til bruk, lovlighet, tilbygg m.m må undersøkes hos PBE i Moss kommune.

Området er regulert til boligformål.

Kommuneplan: Kommuneplanens arealdel 2021-2032.

Formål: Boligbebyggelse, friområde.

Godkjent: 24.03.2021.

Reguleringsplan: Refsnes. Del av Refsnes - GBR 11/1 og 11/31.

Formål: Parkeringsplass, felles avkjørsel, friluftsområde, blokkbebyggelse, anlegg for lek, gangvei, annen veigrunn.

Godkjent: 24.02.1965.

Reguleringsplan: Refsnes - Refsnesbakken 1 MV.

Formål: Gangvei.

Godkjent: 22.05.2001.

Privat vei. Offentlig vann og avløp.

Kommunen har lovbestemt legalpant i borettslagets eiendom som sikkerhet for betaling av kommunale gebyr. Andelen overdras fri for pengeheftelser, foruten om andel fellesgjeld og borettslagets legalpant iht. burettslagslova § 5-20, som sikkerhet for forfalte felleskostnader og andre krav.

Utskrift av heftelser kan fås ved henvendelse til megler. For servitutter eldre enn fradelingsdato og eventuelle arealoppføringer som kan ha betydning for denne matrikkelenhet henvises det til avgivereiendommen. Ta kontakt med megler for mer informasjon.

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke fra styret kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste årene, jf. borettslagsloven § 5-5. Godkjenning kan bare nektes dersom brukerens forhold gir saklig grunn til det. Godkjenning kan nektes dersom brukeren ikke kunne blitt andelseier. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. borettslagslova § 5-6. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål. Det gjøres oppmerksom på at det er krav om forsvarlige radonverdier ved utleie.

Det gjøres oppmerksom på at det ved utleie er krav til å gjennomføre radonmåling, og at forsvarlige nivåer skal kunne dokumenteres. Kravet gjelder alle typer utleieboliger, inkludert leiligheter og hybler i tilknytning til egen bolig, såfremt det betales husleie.

Refsnesalleen 21A

Andelsnr. 85 i REFSNESALLEEN 4 BORETTSLAG, org. nr. 948212277 i Moss

Type bolig: Leilighet

Oppdragsnummer: 3-26-0165

Ansvarlig megler: Andreas Thoring

+47 91 82 15 00

athoring@meglergaarden.no

Kim Hansen

+47 93 22 27 99

hansen@meglergaarden.no

ASK Meglergaarden

Meglergaarden AS

NO 987 708 204 MVA

Meglergaarden AS er en del av ASK Eiendomsmegling gjennom en franchiseavtale med ASK Label AS.

Som franchisetaker i ASK Eiendomsmegling får Meglergaarden AS med følgende foretak som tilbyr selgeren og kjøperen produkter eller tjenester i forbindelse med handelen:

Studio Eik AS: Et kreativt byrå som tilbyr tjenester innen blant annet markedsføring, fotografering og styling.

Söderberg & Partners AS: Forsikringsmeglingsforetak som har fremforhandlet avtaler for formidling av boligselger- og boligkjøperforsikring.

Broker AS: Leverandør av blant annet oppgjørsskjemaer og overtakelsesprotokoller med tilbud om produkter og tjenester knyttet til rengjøring, flytting, strøm, internett og alarm.

Kolibri Forsikring AS: Forsikringsagentforetak som formidler skadeforsikringer til privatkunder.

Produktene og tjenestene som tilbys kan variere etter hvor i landet eiendommen ligger.

Vi har løpende kontakt med finansinstitusjoner som kan tilby lån med konkurransedyktige betingelser. Hvis ønskelig formidler vi gjerne kontakt.

Alle innvendige og utvendige arealangivelser, samt beskrivelser av bygningen er hentet fra vedlagte tilstandsrapport. Salgsoppgaven er basert på selgers opplysninger gitt til takstmann, megler og opplysninger innhentet fra kommunen, eventuelt forretningsfører og andre tilgjengelige kilder. Interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen godt, gjerne sammen med sakkyndig, før bud inngis. Det er ikke kontrollert om tomtegrensene stemmer med de grenser/gjerde som fysisk er satt. Det kan være avvik fra dagens rombruk/rombenevnelse i forhold til det opprinnelige byggemeldte/godkjente. Meglerforetaket oppfordrer evt. budgivere til å lese gjennom fullstendig prospekt/salgsoppgave med vedlegg.

Salgsdokumentasjonen er basert på selgers opplysninger gitt til bygningssakkyndig og eiendomsmegler, opplysninger mottatt fra det offentlige og eventuelle forretningsføreropplysninger.

Vedlagt i salgsoppgaven foreligger det tilstandsrapport, egenerklæringsskjema selger, energiattest mm.  Alle interessenter oppfordres til å sette seg inn i fremlagte dokumenter før bud inngis. Ta gjerne kontakt med megler dersom du ønsker utlevert dine egne kopier av dokumentene.

Overtakelse etter avtale med selger, men tidligst etter at forkjøpsretten og styrets godkjennelse er avklart. Interessenter oppfordres til å angi ønsket overtakelse i budskjema. Antall nøkkelsett ved overtakelse kan variere, og kjøper må selv besørge nye nøkler og/eller låser for egen regning.

Boligkjøperforsikring: Kjøper har mulighet til å tegne boligkjøperforsikring via Söderberg & Partners. Et produktark med informasjon om boligkjøperforsikringen ligger vedlagt salgsoppgaven. Du kan også lese mer på https://www.soderbergpartners.no/eiendom/boligkjoper/.

Selger har tegnet boligselgerforsikring via Söderberg & Partners AS. Selgers egenerklæring er vedlagt salgsoppgaven, og kjøper plikter å sette seg inn i denne. Kjøper er kjent med sin undersøkelsesplikt iht. lov om avhending av fast eiendom § 3-10. Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven.

Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som vedkommende mener utgjør en mangel, vil Claims Link AS som er skadeoppgjørsselskapet behandle reklamasjonen på vegne av selger.  

Forsikringen trer i kraft fra det tidspunkt budaksept foreligger, dog maksimalt 12 måneder før overtagelsen.

Forsikringen dekker ansvar begrenset til eiendommens salgssum, men oppad begrenset til 20.000.000 kroner. Forsikringen løper i perioden kjøper kan reklamere, dog maksimalt fem år fra overtakelse av eiendommen.

Det kan tegnes boligselgerforsikring på kombinasjonseiendommer i de tilfellene boligdelen utgjør minst 50% av totalarealet. Forsikringen dekker kun boligdelen.

Kjøper plikter å gjøre seg kjent med selgers egenerklæring, som er vedlagt salgsoppgaven, samt sette seg inn i de fullstendige vilkårene for boligselgerforsikringen. Disse kan hentes på https://www.soderbergpartners.no/eiendom/boligselgerforsikring/.

Av vilkårene fremgår unntak i forsikringsdekningen, for eksempel ved nye forhold som inntreffer mellom aksept og overtakelse. Garantier eller lovnader der selger har påtatt seg ansvar for egenskaper ved eiendommen, eller dokumentasjon av slike, dekkes ikke. Videre dekkes ikke verditap som følge av insekter, eller krav som knytter seg til tilbehør som skal følge med eiendommen.

I henhold til lov og rettspraksis må det reklameres innen rimelig tid . Det anbefales å reklamere umiddelbart/snarest mulig og senest innen to måneder etter at forholdet ble, eller burde vært, oppdaget. Dersom kjøper utbedrer mangelskrav på egen hånd, kan dette medføre at reklamasjonsretten tapes.

Det opplyses om at eiendomsmeglingsforetaket kan motta kostnadsdekning jf. Söderberg & Partners' modell for distribusjon og salg av boligselgerforsikring.

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt. Eiendomsmegler oppfordrer alle til å lese denne nøye før bud inngis. Alle bud og budforhøyelser skal inngis skriftlig til megler. I tillegg er megler pålagt å innhente gyldig legitimasjon og signatur fra budgiver før bud kan formidles til selger. Kravet til legitimasjon og signatur er oppfylt for budgivere som benytter Bank-ID og vi oppfordrer derfor alle til å gi bud elektronisk ved å benytte GI BUD knappen på eiendommens annonse på Finn.no. Eventuelle forhøyelser kan sendes ved å svare direkte på mottatt sms fra meglers system, til megler per e-post eller SMS. Alle budforhøyelser skal bekreftes av megler. For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3. Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist på alle bud skal derfor være minimum 30 minutter, og budforhøyelser må skje i god tid før fristens utløp. Bud som ikke er skriftlig, eller som har kortere akseptfrist enn til kl. 12.00 dagen etter siste annonserte visning, vil ikke bli formidlet til selger. Megler kan heller ikke formidle bud med forbehold om at budet eller forbehold i budet skal holdes skjult for andre budgivere og interessenter. Selger står fritt til å akseptere eller forkaste et hvert bud og er således ikke forpliktet til å akseptere det høyeste budet på eiendommen. Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form. Det gjøres oppmerksom på at budgiver også vil være den som vil stå som kjøper av eiendommen. Dersom man etter at bud er akseptert ønsker å endre hvem som skal stå som eier, forutsetter dette at selger godkjenner en slik endring. Alle involverte parter skal signere kjøpekontrakt og er solidarisk ansvarlig for kjøpet frem til oppgjør er gjennomført. 

Oppgjøret gjennomføres av ASK Meglergaarden, NO 987708204 MVA. Det forutsettes av boligen skal overskjøtes til kjøper, og tinglyses på kjøper som ny eier.

Eiendommen selges etter bestemmelsene i avhendingsloven. Eiendommen skal overleveres kjøper i samsvar med det som er avtalt. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene. Forhold som er beskrevet i salgsdokumentene kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene eller ikke. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at kjøper rådfører seg med eiendomsmegler eller en bygningssakyndig før det legges inn bud. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være en mangel. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen og dette har virket inn på avtalen. En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel. Boligen kan ha en mangel dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm. Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel). Liste over løsøre og tilbehør fra bransjen er inntatt som bilag til salgsoppgaven. Tilbehørslisten er en del av avtalen mellom partene om ikke annet er spesifisert i denne salgsoppgaven, kjøper har tatt forbehold i bud eller avtale på annen måte er inngått. Eiendomsmegler sin standardkontrakt inneholder bl.a. bestemmelser om at det foreligger vesentlig mislighold som bl.a. gir selger rett til å heve når det er gått 30 dager fra avtalt betalingstid, kjøper aksepterer dette som bindende for seg. Dersom kjøper ikke er forbruker selges eiendommen som den er , og selgers ansvar er da begrenset jf. avhl. § 3-9, 2. pktm. Avhendingsloven § 3-3 (2) fravikes, og hvorvidt en innendørs arealsvikt karakteriseres som en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere. Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Det gjøres oppmerksom på at foretaket behandler personopplysninger og all behandling skjer iht. personvernregelverket. Meglerforetaket behandler kun personopplysninger som er nødvendig for å gjennomføre oppdraget. Det gjøres oppmerksom på at vi deler dine personopplysninger med offentlige myndigheter i den utstrekning det er nødvendig og med virksomheter som tilbyr tjenester for gjennomføring av oppdraget. For ytterligere informasjon, se vår personvernerklæring på www.askeiendomsmegling.no

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering plikter eiendomsmegler å gjennomføre kontrolltiltak ovenfor kunder, herunder selger og kjøper. Dette innebærer at eiendomsmegler skal utføre kontrollhandlinger for å bekrefte kunders identitet. For kjøper må kontroll av legitimasjon skje senest ved inngåelse av kontrakt og kjøper må kunne fremvise gyldig legitimasjon. Signering med bankID er regnet som gyldig legitimasjonskontroll. Ved oppdrag hvor juridiske personer (selskap) er part må eiendomsmegler også gjennomføre kontroll av hvilke fysiske personer som kontrollerer selskapet (reelle rettighetshavere) og bekrefte deres identitet. Videre skal eiendomsmegler innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art. Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføre pålagte kundetiltak kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen. Eiendomsmegler plikter også å gjennomføre undersøkelser knyttet til kjøpers egenkapital, handelen og om det hefter andre forhold ved kjøper. Kjøper oppfordres til å innbetale den andelen av kjøpesummen som er egenkapital, i en samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Dersom megler får mistanke om brudd på hvitvaskingsreglementet i forbindelse med en eiendomstransaksjon, og megler ikke klarer å få avkreftet mistanken, må mistanken rapporteres til Økokrim. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. Megler kan i enkelte tilfeller også ha plikt til å stanse gjennomføring av handelen.